Ihre Rechte sichern und über Pflichten und Verpflichtungen aufgeklärt sein, sollten Immobilien Käufer und Verkäufer, bevor es an die Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages geht.
Immobilienkaufverträge regeln Rechte und Pflichten von Käufern und Verkäufern. Sie können Ansprüche sichern, aber auch den Totalverlust bedeuten, wenn die beurkundeten Vertragsvereinbarungen nicht – wie erforderlich – greifen.
Während es Verkäufern in der Regel vorrangig um die Sicherung der im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreissummen geht, was angesichts möglicher Haftungsfolgen – auch für Verpflichtungen, die der Käufer eingegangen ist – zumindest fahrlässig ist, geht es für den Käufer vorrangig darum, dass die Übergabe der Immobilie fristgerecht erfolgt, die Voraussetzungen zur Umschreibung seitens des Verkäufers erfüllt werden, er nicht mit möglichen Folgekosten – bspw. durch notwendige unbekannte Mängelbeseitigungen - belastet wird sowie die Sicherheit, dass geleistete Zahlungen auch tatsächlich zum Erhalt der vereinbarten Gegenleistungen führen.
Um allein diesen Ansprüchen – die keineswegs vollständig sind, will man tatsächlich sichere Verträge beurkunden – an einen Immobilien Kaufvertrag gerecht zu werden, ist eine genaue Prüfung der vorgelgeten Vertragsinhalte für die Parteien unumgänglich. Besonders wichtige Punkte, die geprüft werden sollten, sind:
- Liegen die benötigten Unterlagen vollständig vor?
- Sind alle Detailvereinbarungen enthalten?
- Ist der Kaufpreis geschützt?
- Ist die Besitzübergabe sicher?
- Ist Vorsorge für Haftung, Scheidung, Erbfall getroffen?
- Stimmen die Grundbucheintragungen?
- Was ist günstiger: Erwerb von Miteigentumsanteilen oder in BGB-Gesellschaft?
- Gibt es Rechts- oder Sachmängel: Baulasten, Bebaubarkeit, Altlasten?
- Welche Aufklärungspflichten bestehen?
- Kaufpreisfinanzierung und Grundschuld.
- Vollständigkeit der Beurkundung. Wurden alle beurkundungspflichtigen Vereinbarungen berücksichtigt?
Nicht selten wird auch mit so genannten Nebenabreden allzu fahrlässig umgegangen. Sie können ebenso zur Rückabwicklung oder Nichtigkeit von Immobilien Kaufverträgen führen wie unvollständige Beurkundungen (Schwarzkauf).
Anders als viele Käufer und Verkäufer vermuten mögen oder vielleicht auch erwarten, sind Notare keineswegs dazu da als „Schiedsrichter” zwischen den Parteien zu fungieren oder Sachverhalte zu bewerten. Der Notar erklärt lediglich parteilos unvorteilhafte Vertragsklauseln und beurkundet die Willen der Parteien. Er wird in der Angelegenheit, die Gegenstand der jeweiligen Urkunde ist, außerhalb der notariellen Amtstätigkeit nicht tätig. Wodurch was und welche Einzelheiten im Einzelnen beurkundet werden und damit, wie viel Sicherheit ein Kaufvertrag am Ende tatsächlich bietet, allein in der Verantwortung von Käufer und Verkäufer liegen.
Buchempfehlungen: Immobilienkaufverträge Teil 1 - Was Käufer und Verkäufer wissen sollten | Dr. Stefan Zimmermann | ISBN 978-3-00-025239-6 Immobilienkaufverträge Teil 2 – Der notarielle Kaufvertrag und was Makler über ihn wissen sollten (Profi-Edition) | Dr. Stefan Zimmermann | ISBN 978-3-00-025540-3
